要转正式抵押得先办过户手续，准备好身份证、房产证、合同这些材料，然后去当地的不动产登记中心申请。有些地方可能还要先去银行办抵押贷款，等贷款批了才能转正式抵押。具体得看当地规矩，得提前问清楚哪个部门管这个事。

为什么得先办过户？因为预抵押登记是开发商暂时占着房子，正式抵押才是真正属于买家了。根据住建部大前年数据，全国平均办理过户需要7个工作日，抵押登记再3个工作日。比如北京朝阳区前年统计，有12%的案例因为没及时过户导致转抵押失败。银行和房管局数据都显示，材料不全或流程错乱会多花20多天时间。所以必须按顺序来，先过户再抵押，中间别乱跑其他部门。