首套房利率算得看基准利率和基点，基准利率是5.0%，基点加80个，总利率5.8%。这跟银行评估借款人资质、当地房价、政策调整有关。比如前年国家规定首套房利率不得低于LPR减20个基点，所以现在大部分城市都是这个数。要是买二套房，利率就上浮30%到60%了。

为啥是这个算法呢？因为国家想稳房价又想鼓励买房。基准利率是央行定的基础数，基点像给银行留点自主权。前年LPR4.2%减20个基点就是4.0%，再按首套房上浮15%就到4.6%了。不过有些城市像广州、深圳，因为房价高，基点会加到100个，总利率5.6%。要是征信有污点或者收入不够，银行还能再涨10%到5.7%。所以算利率得看三样：基准数、当地政策、个人资质。