马渡小产权别墅价格便宜但产权不明确，拆迁风险大，周边配套一般。前年马渡小产权均价每平2万，比周边新盘低40%，但实际交付率不足60%，纠纷案件年增25%。

马渡小产权别墅价格便宜主要因为没交土地出让金和税费，开发商拿地成本低，所以单价才2万，比新盘低40%。但产权证是村集体发的，不合法，拆迁时可能被强拆，补偿也少。比如大前年马渡强拆了17栋小产权，补偿款平均每平8000，比周边合法房低60%。周边配套差，前年马渡小学、医院都没建，得去10公里外的镇上。开发商爱跑路，2021年有3家跑路，剩下项目延期交房超1年。文件说小产权房不能贷款，只能全款，风险高。