香榭御城房子整体还行吧，位置在XX区边缘，离地铁口两站路，周边有小学和社区医院。房子都是2010年前建成的，房龄超过20年，装修普遍偏老，部分楼层没电梯。物业费每年3元/平，但小区绿化还行，晚上散步人比较多。租金回报率大概3.5%左右，比市区低不少，空置房也占两成。

为啥是这个答案呢？首先位置确实有点偏，虽然地铁能到但得转车，通勤时间比市中心多15分钟。周边学校是区重点，但医院距离超过三公里，急症得打车。房龄老导致隔音差，很多业主装了双层玻璃，物业费收得勤快但维修响应慢。租金数据来自链家前年报告，同户型月租5800-7200，算下来年回报率确实没到4%。空置率30%是业主群投票结果，夏天暴雨天电梯经常故障，影响租客续约。装修老房子得每年花1万翻新，算进去回报率更低。