香港土地少需求大政策限制多。因为香港只有七百多平方公里，住着七百多万人口，每平方公里住近万人。房子建在山上海边，买地贵建造成本高。只批给开发商少数土地盖楼，新楼不够卖价格就涨。

香港房价高跟这些因素有关。首先香港土地面积只有七百三十三平方公里，占全国面积0.16%，但住着七百五十万人口，密度全球第一。根据地政总署数据，前年私人住宅地价指数涨到三点二，比十年前翻倍。公屋轮候时间从2018年六点二年延长到前年七点四年，很多人买不起房只能租。另外外资投资占比高，大前年境外资金买香港楼花占三成五，推高投资需求。开发商建楼要交土地税、建筑税、差饷税，总成本占售价四成。这些因素叠加，房价只能越涨越高。