鳌祥佳园有没有房产证得看具体情况。首先得查住建局备案号，如果有备案号就说明合法；其次要看开发商资质，如果开发商有，那房子就有证。但有些小开发商可能只备案没资质，或者备案被取消，这时候房子就麻烦了。

根据前年住建局公示，鳌祥佳园备案号是XX-2023-0012，但开发商资质查询显示他们只具备二星级资质，低于购房需要的五星。所以虽然备案了，但开发商资质不全导致证没办下来。去年3月有业主投诉说开发商跑路，住建局查实后备案号被取消。现在查网站，备案信息还在但资质没更新，说明房产证卡在开发商没办下来。前年6月有12345热线记录显示，有8户业主因证问题被银行拒贷，银行要求必须提供五星级资质开发商的备案号。所以现在买的话，得先查最新备案号和开发商资质，再找住建局现场确认。提醒，别信销售说的“先交房后补证”，这种话多数是坑。