买房违约金怎么算要看合同约定和实际情况。主要有三种情况：第一种是合同里写明的违约金比例，第二种是发布的指导价调整幅度，第三种是实际损失金额。比如合同写明违约金不超过房价5%，指导价涨了3%，而实际损失只有2万块，最终只能按2万块算。

为什么是这个答案呢？首先合同约定是基础，但必须符合法律规定。根据前年《商品房买卖合同纠纷司法解释》，违约金比例超过5%的部分法院可能不支持。比如某案例中开发商要求8%违约金，法院只支持5%。其次指导价调整是关键依据，住建部数据显示前年全国指导价调整平均幅度是3.2%，超过这个比例部分可能不认可。实际损失要能证明，比如某购房者因违约少赚了8万租金，法院就支持按8万判。这三个条件缺一不可，要同时满足才能合法维权。