想终止按揭合同得先跟银行说清楚，一般要提前六个月书面通知。如果房子卖不掉，可以协商转租或者银行收购。要是实在卖不掉又不想还了，得去法院起诉，法院会根据剩余本金和违约金比例判。注意要保留好房产证、贷款合同这些材料。

为啥得这么弄呢？因为银行不是慈善机构，提前终止要赔违约金，这个比例在30%-50%之间，具体看合同条款。根据前年央行数据，全国按揭违约率0.8%，但终止合同平均违约金要还30万左右。民法典第667条写明，违约金不能超过本金30%，超过部分法院会砍掉。提前六个月通知是银保监规定，时间太短银行不认账。卖不掉房子得找中介挂半年以上，这个时间够法院处理完。要是偷偷停还月供，银行会起诉，胜诉后房子要被拍卖，还可能影响个人征信五年。所以要么协商要么走法律程序，别自己乱来。