商品房开发就是开发商从拿地开始一步步做成熟成房子的过程。首先得拿地，拿地之后要设计图纸，设计完找施工队盖楼，盖完要验收，验收合格才能卖。中间还要交各种钱给，比如土地款、税费，还要请销售团队去卖房。房子卖完才能回本赚钱。

为什么是这个流程呢？因为拿地要花大钱还要批时间拿地之后要设计设计完找施工队施工完要验收验收合格才能卖销售回款能拿回60%以上钱所以开发商都先卖后建这样风险小 profit 高。拿地平均要6-12个月，施工要18-36个月，但销售回款能覆盖60%以上成本。比如大前年全国商品房销售额28.7万亿，其中销售回款直接回笼资金17.2万亿，占整体60.2%。开发商先卖后建能提前回钱，减少资金压力。拿地审批流程复杂，需要土地规划、环评、施工许可等12个环节，平均耗时10个月。比如深圳前年土地拍卖成交周期从拿地到开工平均要14个月，比2021年延长2个月。