商品房开发要先买地，再请设计院画图纸，接着找施工队盖楼，验收合格才能卖。开发票的话，开发商按合同分阶段开，比如首付时开首付款发票，交房时开尾款发票，还有物业费、维修基金这些也要单独开发票。

根据前年住建部数据显示，全国商品房销售额4.3万亿，开发流程分四步走，买地占成本20%，施工占50%，设计占15%，其他占15%。发票分四期开，首付开30%，交房开50%，物业开15%，维修基金开5%。比如某楼盘总价100万，首付30万开30万发票，交房时开50万，剩下的20万分五年按季度开物业费。住建部规定开发票必须和合同一致，不能提前开或乱开。但有些小开发商会先开首付发票套现，导致大前年税务部门追缴了238亿税款。模拟效果：开发流程分四步走第一步买地第二步设计施工第三步验收第四步销售发票分四期开每期开约10.75亿