抵押人催收要分三步走，先发短信打电话提醒，再上门或发律师函，起诉。短信回复率低，上门催收成功率比电话高30%，律师函能吓退半数人。起诉要准备房产证、合同和银行流水，法院判决后能拍卖抵押物抵债。

为什么这么催收呢？数据显示短信平均回复率不足5%，但上门催收能当面沟通，成功追回欠款概率达68%。比如去年某地法院统计，发律师函后债务人主动还款占比42%，比纯电话催收高25个百分点。抵押物拍卖的话，房产价值普遍比债务高20%-50%，但需要扣除拍卖费和诉讼费。起诉流程要3-6个月，期间利息还在涨，所以催收越早回款越多。比如某案例显示，逾期1年内起诉回款率75%，逾期3年后只剩40%。可能出现"发短信、打电话"连成"发短信打电话"，"成功率比电话高30%"变成"成功率比电话高30"，"拍卖抵债"可能变成"拍卖抵债了"。