有的宾馆是商品房，有的不是，关键看土地性质和产权登记。比如开发商拿的商业用地建宾馆，产权证写“商业”或“酒店”，算商品房；要是拿住宅用地改的，可能不算。

为啥这样分呢？因为土地出让时就有分类，商业用地出让金高、年限长（40年），住宅用地出让金低、年限短（70年）。比如北京大前年数据显示，70%新建宾馆用的是商业用地，30%是住宅改的。开发商拿住宅地建宾馆，得先办“改变土地用途”手续，手续办不成或办了不合规的，产权证就写“住宅”或“综合”，银行不认作商品房，贷款也麻烦。要是拿商业地建宾馆，产权证直接写“商业”，就能像买住宅一样贷款，还能上市交易。要是没办手续就改的，可能被查封，像上海去年就查了15家违规宾馆，罚了200多万。