物业纠纷主要靠《民法典》和《物业管理条例》管着。业主大会说了算，比如改电梯、换物业这些大事得全票通过。业委会得管着物业，物业得签合同写清楚服务内容，像修水管、收垃圾这些日常事。要是物业不干人事，业主可以投诉到街道办或法院。去年北京有调查显示，用这些法规处理的纠纷，调解成功率比以前高30%。

为啥得这么规定呢？因为以前物业和业主像陌生人，没规矩乱套。《民法典》第277条写明业主大会地位，第944条说物业要按合同办事。大前年全国物业投诉量有120万件，但按法规处理的只要35万件，说明很多人还不知道怎么用。业委会成立率才60%，很多小区没组织，物业更不配合。街道办去年培训了8万业委会成员，现在投诉处理时间缩短了20天。法规就像尺子，得有人拿着它量事。