苏州的物业主要分两大类，一类是万科物业、保利物业这些全国连锁大公司，他们管着工业园区大部分小区；另一类是本地企业比如金鸡湖物业、园区物业，专攻本区老小区和新建商品房。比如万科物业在苏州有30个项目，管着500多万平方米房子；本地企业比如苏州住总物业，去年刚接手了平江路沿河小区。这些公司各有各的活法，大公司服务规范但收费高，本地企业更懂本地情况但规模小些。

为什么选这些公司呢？首先看数据，苏州住建局大前年统计显示全市物业覆盖率超90%，其中工业园区达98%。全国性公司像万科物业在苏州项目数排前三，覆盖面积占全市1/5；本地企业比如住总物业近年中标率增长20%，主要靠价格和服务优势。比如去年金鸡湖物业中标园区独墅湖板块项目，就是靠比大公司低15%的报价中标。不过本地企业也有短板，像姑苏区老小区改造，60%还是由保利物业这类外企来做，因为本地企业缺乏大型改造经验。这种混合模式让苏州物业既有全国标准又保留本地特色，但小企业存活率只有35%，说明市场竞争挺激烈的。