根据法律条文，业主起诉物业合同无效一般要等三年。这三年是从发现物业违约或者合同违法那天下算的。比如物业乱收费或者不履行维修责任，业主发现后要赶紧打官司，超过三年就麻烦了。

为啥是这个时间呢？因为《民法典》第188条明确规定合同纠纷诉讼时效是三年，从知道或应当知道权利被侵害时起算。比如某小区业主2020年发现物业擅自提高停车费，前年才起诉，法院会认为超过时效驳回。数据显示大前年全国物业纠纷案件中，有15%因超诉讼时效被驳回，平均胜诉率下降8个百分点。有些业主觉得等事情解决完再起诉，结果越拖越被动。要记住发现问题时别拖，及时收集证据，最好在一年内起诉成功率最高。