得看人流量多不多，消费水平高不高，商家类型合不合理，交通是否方便，附近有没有竞争对手。比如北京国贸商圈日均人流量超五万，消费水平比普通商圈高30%，但周边有国贸商城和SKP两个高端商场，竞争激烈。要算清楚人流量和消费额的乘积，再减去竞争对手的分流比例，看交通是否方便到达。

因为得先算基础数据，再分析竞争环境，看发展潜力。比如上海南京路商圈人流量日均八万，但消费额只有北京国贸的60%，因为周边有大量平价品牌。数据显示交通每便利10%，客流量会增加5%-8%。比如广州天河商圈地铁开通后，周边商场人流量三年内增长120%，但租金也上涨了40%。所以得先看现在的情况，再算未来的变化，不能只看当前热闹程度。