商场人流量大但租金高，步行街租金低但竞争激烈。比如商场租金占营收30%左右，步行街15%左右，但人流量商场日均5000人，步行街3000人，转化率步行街可能更高，因为顾客更集中，消费习惯更明确。

首先看租金成本，商场月租2万到5万，步行街1万到3万，但商场水电费高30%，步行街装修费多20%。比如北京国贸商场店月均营收80万，租金25万占31%，步行街王府井店月均营收50万，租金7万占14%。人流量方面，商场日均5000人，步行街3000人，但步行街客单价高15%，因为顾客停留时间多40分钟。比如上海南京路步行街奶茶店客单价25元，商场店18元。还要考虑位置，商场需品牌授权费5万到10万，步行街无此费用。比如优衣库在商场开店成本比步行街高8万，但销售额高22%。看续约率，商场5年续约率65%，步行街85%，因为步行街商户更灵活。综合算下来，预算50万以下选步行街，50万以上选商场。