外汇管制让境外买房变难了，因为国内规定每人每年只能换5万美刀。国内买房直接用人民币，不用换汇。境外买房要先把人民币换成美元，但换汇额度有限，超过就得走特殊审批。现在很多城市限购，国内首付比例也涨了，境外买房成本更高了。

为什么这么回事呢？先说外汇管制这个规矩，央行大前年数据显示个人每年购汇额度还是5万美元，换算成人民币大概35万左右。要是想买海外房产，光首付就要准备至少100万人民币，得换30万美刀，这缺口得自己另外想办法。再说国内买房，前年数据显示全国商品房销售面积3.1亿平方米，交易金额24.6万亿，大部分都是用人民币结算的。国内银行给境外购房者的贷款审批更严，利率也比国内高1到2个点。举个例子，上海去年有案例，有人想用境外贷款买别墅，结果被银行拒绝了，因为贷款用途不合规。所以现在聪明人都先在国内买房，剩下的钱再考虑海外投资。