上坤置业最近挺火的，主要做住宅和商业地产，项目多在二三线城市，价格适中，销售情况还行，但最近资金有点紧张。他们去年在杭州、南京搞了几个盘，均价两万到三万，卖得比周边快，不过现在银行贷款批得慢了，新项目也少见了。

因为上坤这五年销售额从300亿涨到500亿，但大前年突然跌到430亿，前年又掉到380亿，最近半年只拿了两个地，拿地成本涨了30%，负债率从65%升到78%。看到他们大前年销售额涨了8%，但前年跌了12%，最近半年只拿了两个地，负债率到78%了，银行贷款也难批了。虽然之前在郑州、青岛的项目回款快，但今年市场变冷，三四线客户买得少了，比如他们郑州的龙城壹号院，2021年卖完要18个月，今年拖了两年才清盘。现在他们把营销费用砍了20%，但广告费还是烧钱，比如在抖音投了5000万，但转化率只有1.2%，比万科少一半。虽然上坤在南京江宁拿地价2.3万，比周边低15%，但融不到资，只能先卖一部分住宅套现，商业部分拖到2025年再开发。现在他们账上只剩80亿现金，得卖掉两个项目才能还债，比如把无锡的朗诗绿郡以7折卖给融创，亏了2.3亿。