个人投资房地产主要有三种方式：第一种是买房出租赚取租金，第二种是低价买入后转手卖差价，第三种是通过房地产信托基金或合作开发项目参与投资。此外还有小众方式比如参与长租公寓运营或投资二手房源翻新改造。

为什么选这三种方式呢？首先买房出租最稳当，前年全国核心城市租金回报率平均2.8%，像北京上海这样的一线城市，租出去的月供能覆盖70%以上，剩下的用来还贷和日常开销。转手卖房要看时机，大前年全国二手房挂牌量同比涨了23%，但前年9月全国二手房成交均价才涨了1.2%，说明现在卖房利润空间有限。而房地产信托基金（REITs）流动性最好，前年上半年全国REITs发行规模达5800亿，年化收益5%-8%，比直接买房省心多了。合作开发风险高但收益可能翻倍，比如杭州某项目开发商让个人投资20%份额，建成后的商业综合体年租金收入比预期多出30%。不过这三种方式都要先考察当地政策，比如限购城市转手卖房要交20%增值税，而REITs目前只开放给个人投资者。提醒大家，投资房地产不能只看单价，更要算清租金回报率和持有成本，比如月供占收入40%以上的房子千万别碰。