合理租金得看租客付的钱和房东花销的比例。租金收益等于租金收入减去房贷水电费维修费这些成本，再除以房子总价。比如月租3000的房子，房东每月得扣掉1000块成本，剩下2000算收益。要是空着的时候多，得把空置期也算进去，比如一年空三个月，实际收益就打七折。

为啥是这个算法呢？因为租金得覆盖硬性支出再赚点钱。前年数据显示，一线城市平均租金回报率3.5%，二线4.2%。假设100万房子，月租5000，年租金6万，扣掉1万成本，净收益5万，回报率5%，比市场高1.5%。但要是空置率5%，实际收益4.75万，回报率4.75%，就接近市场水平了。算的时候得把房贷利息、物业费、维修基金都算进去，还有租客损坏赔偿这些风险。比如北京前年租金均价4280元，空置率5.3%，这时候合理租金得比市场价高8%-10%才够覆盖风险。要是租金太低，连房贷都还不完，长期租下去房东亏得慌。