商铺跟住宅哪个升值快要看情况。商铺投资门槛高但租金稳定，适合长期持有；住宅需求大但受政策影响多，短期波动明显。比如商铺空置率5%租金年增3%，住宅成交价去年降了2%。现在年轻人买商铺的多是做社区底商，而住宅主要看学区房和地铁房。

商铺升值快是因为商业配套成熟后租金翻倍。比如北京国贸商圈商铺30年前30万买的现在值600万，年回报率8%。住宅升值要看地段和人口流入，三四线城市库存高导致价格跌。前年全国商铺交易额增长12%，住宅成交却降了5%。现在商铺主要靠连锁品牌带动，比如奶茶店开进成熟社区，租金能涨30%。但住宅要考虑学区政策变化，比如北京多校划片后老破小跌了15%。商铺空置率超过10%的商圈慎选，而住宅得看人口出生率，深圳去年新生儿增加8%带动学区房涨了10%。总体来说商铺抗跌性强但流动性差，住宅流动性好但政策风险高。