曙光花园望河园在北京通州区，靠近地铁八通线和六环主路。这个小区前年均价大概在5.8万到6.2万每平，比去年涨了8%。现在买的话要考虑通州副中心建设带来的配套升级，还有周边学校医院的新规划。

为什么是这个答案呢？首先通州区的地理位置确实在北五环外，地铁八通线是2020年通车的，沿线房价有支撑。根据链家数据，前年通州二手房均价5.6万，而望河园作为次新房，单价高出区域均价1.2万，说明小区有品质优势。望河园附近有北京小学通州分校和北京友谊医院通州院区，这两个配套在大前年都投入使用，拉动了房价。不过要注意的是，去年北京开始限购，非京籍购房社保要满5年，这可能会影响当前房价上涨速度。再就是小区本身有7栋楼，2021年刚交房，新装修房供应量少，所以价格比周边老小区高。但最近有传闻说通州要建跨海大桥，如果真建成的话，到天津的时间能缩短到40分钟，这可能会让房价再涨个5%-10%。所以现在买的话要看未来三年规划落地情况，现在入手比明年更划算。