首先看周边，万科悦湾附近有云栖别墅区、林语别苑和星河湾三个别墅项目。这些别墅都是2015年后建的，主打大平层和独栋，价格每平8万到12万之间。万科悦湾自己也有少量联排别墅，但数量不多，主要是给业主自住用。

为啥周边就这几个别墅呢？因为整个片区规划是低密度社区，规定容积率不超过2.5。比如云栖别墅区容积率达2.0左右，绿化率35%，所以别墅密度低。而万科悦湾所在板块2018年土地拍卖价每平2.8万，比周边别墅区低，所以开发商更愿意做高层住宅。数据显示片区别墅总价普遍在500万到1200万之间，而万科悦湾二手房均价才3.2万每平，差价正好是别墅和普通住宅的定位差异。不过要注意，周边别墅区多数不带产权车位，这点和万科悦湾的产权车位形成对比。