中央别墅区主要分布在北京国贸、望京、顺义、海淀、朝阳这几个区域。国贸那边有商务型别墅，均价八万每平，总共有2000多套；望京那边是生态别墅，均价五万每平，有1500多套；顺义那边以独栋别墅为主，占六成，均价十万每平；海淀那边主要是学区别墅，占四成，均价十二万每平；朝阳那边有湖景别墅，占三成，均价九万每平。这些别墅区分布跟交通、环境、教育资源有关，比如国贸离国贸桥近，适合商务人群；顺义有机场和水库，适合独栋别墅。

为什么分布是这个样子的呢？首先得看交通规划，国贸是北京CBD核心区，地铁1号线、10号线、14号线都经过，所以商务型别墅扎堆。2019年北京市住建委数据显示，国贸片区别墅成交均价八万每平，比全市均价高两万每平。望京那边有地铁15号线和机场快线，生态资源也不错，比如望京公园和首都机场二高速，所以生态别墅卖得贵。顺义区2018年别墅用地供应量占全市四成，而且有顺义国际学校、北京国际学校这些高端教育资源，独栋别墅均价十万每平。海淀那边有中关村和清华北大，学区别墅占四成，2019年海淀区别墅成交均价十二万每平，比朝阳高三万每平。朝阳那边有奥森公园和朝阳公园，湖景别墅占三成，均价九万每平。不过最近三年别墅市场遇冷，2021年北京别墅成交面积下降六成，大前年更是只有去年一半，所以现在这些区域的别墅价格都在跌。比如国贸商务别墅从八万涨到十万每平，现在跌回八万每平；顺义独栋别墅从十万跌到九万每平，海淀学区别墅从十二万跌到十万每平。不过这些数据都是网上看到的，可能不太准。