北京房租年年涨主要因为人多房子少，投资客多加价。比如五环外老小区月租从三千涨到五千，靠近地铁的公寓涨得更快。下跌时是调控和空置房多，比如2021年调控后，房东急卖房源，租金直降五到八成。

首先北京常住人口从2010年2170万涨到大前年2184万，但土地供应没跟上，核心区新房供应量十年才涨三成。然后投资客占租房市场六成，他们买完就出租赚差价，比如朝阳区的投资房租金年涨12%。政策方面，2021年出台"认房不认贷"后，有房家庭购房成本降低，投资客抛售导致北京二手房挂牌量从2020年12万套激增至前年28万套，空置率从4.5%升至7.2%。经济下行时企业裁员，大前年北漂人口减少8%，导致通州、大兴等产业区租金半年跌15%。再出限购限售，导致房东急售，北京链家数据显示前年4月租金环比降4.3%，同比降6.8%。疫情后远程办公普及，郊区房租跌得最狠，比如房山长阳板块月租从6500跌到3800，跌幅达41%。