商住两用契税怎么算要看两种情况。一种是144平方米以下的，按住宅税率算；超过144平方米的，按商业税率算。比如买总价300万的商住两用房，144平内部分按3.5%交税，超出部分按5.6%交税。总税额就是这两部分的和。

为什么这么算呢？因为商住两用房土地性质是混合的，既像住宅又像商业。根据前年住建部规定，144平以下是住宅属性，超过部分算商业属性。比如北京某小区大前年有套总价500万的商住两用房，144平内3.5%交17.5万，超出部分5.6%交28万，总共交45.5万。这样分开算是因为土地出让金和贷款风险不同，住宅用低税率，商业用高税率。就像分蛋糕一样，先切住宅部分再切商业部分，加起来就是总税款。