开发商先拿地要符合规划，拿地后要规划报批拿施工图，接着找银行贷款或找合作伙伴拿钱，然后找建筑公司盖楼，盖完要验收合格才能卖。卖的时候要宣传户型和价格，签完合同要交房本。

为什么这样分步骤走呢？拿地需要审批和资金实力，大前年全国土地出让金达7.2万亿，开发商拿地成本占项目总投入30%以上。融资环节要计算利息成本，当前商业贷款利率5-8%，拿地后到开工平均要18个月。施工阶段分地基、主体、装修三阶段，每阶段需验收合格才能进入下步，整体工期18-36个月。销售环节要算回本周期，按平均去化速度6-12个月，得预留宣传和资金周转。比如某房企前年拿地后，到去年6月才动工，正好符合拿地到开工的18个月平均周期。