商住楼限购主要是为了防止炒房客大量购买导致房价失控。简单说就是不让普通人随便买商住楼，因为这类房子既能当住宅又能办公，价格比普通住宅便宜，容易让投资客囤积起来哄抬价格。比如北京前年商住楼销售中70%买主是企业，个人买家不到三成，说明政策确实在管住个人购买。

为什么得这么限制呢？因为商住楼和普通住宅有本质区别。首先商住楼不能落户，买来只能住不能上学，但炒房客不管这些，他们看中的是转手差价。数据显示北京商住楼租金回报率长期低于2%，远低于住宅的3%-4%，但2021年商住楼均价比住宅低30%，吸引大量投资客。政策限购后，上海大前年商住楼交易量暴跌60%，说明炒房客确实被管住了。再就是商住楼商用水电费是住宅的3倍，长期持有成本高，但炒房客买来就是短期套利，不心疼这些费用。所以限购既防房价泡沫，又逼炒房客退出市场，让房子回归居住属性。