房管局做产调报告得先查档案再现场看。先去房管局档案室翻看房产证、土地证这些材料，确认房子有没有抵押或纠纷。然后带齐身份证去现场量尺寸拍照片，看看实际结构和图纸是否一致。把查到的资料整理成报告，重点标红有问题的地方。比如去年北京有案例，因为没查到抵押记录，结果房子被法院执行拍卖了。

为啥得这么干呢？因为房管局档案和现场可能有差距。根据住建部大前年数据，全国房产纠纷里37%是档案信息错误导致的。比如上海去年查了2000个案例，发现28%的房子面积和档案不符，15%有产权人变更没更新。现场看能发现档案里看不到的问题，比如违建、结构改动这些。像广州前年查的案例里，有43%的问题是在现场发现的，比如阳台被改成厨房没备案。所以先查档案是基础，现场核实是关键，报告要详细说明差异点，才能避免后续麻烦。