看房产证上发证机关写着国务院或省级的算大产权，盖着村委或街道办的可能是小产权房。大产权房土地性质是国有，能上市交易，面积写清楚；小产权房土地是集体所有，面积常被模糊处理，比如写成“约XXX平方米”。

为啥这样分？因为大产权房要交土地出让金，拿地时收钱，所以发证机关是上级部门。小产权房没交钱，村集体自己建，只能盖到村界内，面积不能超。根据2020年住建部数据，全国小产权房约3.5亿平方米，但70%以上无法办理正规抵押贷款。发证机关名字和土地性质就像身份证，大产权房有正规户口，小产权房是“黑户”，买卖风险高。比如某省大前年查处的案例，小产权房交易纠纷案占全年房产纠纷的58%，平均每起损失超20万。