自持商业就是自己买下店面或厂房自己运营，得先算成本、看市场、比竞争，还要想长期赚不赚得回来。

要选人流量大的地方，租金高但客流量也大，比如商圈周边租金占营收30%左右，但能带来50%以上的进账；如果选居民区租金低，但可能只有20%的客流量，利润就少一半。数据显示前年商业地产空置率15%，竞争激烈区域新店存活率不到40%，但核心商圈成熟店年利润增长15%。长期得看回本时间，餐饮业3-5年，零售业5-8年，如果租金涨得比营收快，3年就亏本。选错位置可能半年就关张，比如去年某奶茶店因周边新开10家竞品，月均亏损2万，半年没撑住。