恒大发行信托产品就是拿地皮盖楼的钱从信托公司借，投资者拿钱给恒大，恒大拿钱去盖楼，说好了还本付息。这跟银行贷款差不多，但钱是信托公司借的，恒大得签合同保证能还钱。

为啥是这个答案呢？因为恒大缺钱就找信托公司借，信托公司把投资者的钱借给恒大，恒大拿去盖楼，说好了还本付息。2021年恒大发行了约500亿信托产品，但到前年违约率超60%，超10万投资者亏钱。信托公司像中间商赚差价，收2%-3%手续费。恒大用新钱还旧债，但地皮卖不出去就还不上。投资者风险大，得看恒大项目卖得动不卖得动。比如广州某盘信托违约，投资者血本无归。所以恒大信托就是借新还旧盖楼，但风险特别高。