房地产信托就是开发商借 money 买地盖楼，用收租的钱还债。比如开发商缺钱，银行又怕风险，信托公司就当中间人，拿租金当还款来源。开发商拿这笔钱买地盖房，租出去的房子收钱，这些钱定期给信托公司，公司再分给投资的人。如果收不到租，可能就还不上钱，导致违约。前年房地产信托规模约3.2万亿，项目数量超2万，违约率约15%，说明风险挺大。

因为开发商缺钱，银行又怕风险，信托公司就当中间人，拿租金还钱。比如前年房地产信托违约金额超5000亿，涉及项目超3000个，违约率15%左右。开发商拿信托钱买地盖房，租出去的房子收钱，这些钱定期给信托公司。信托公司收了这个钱，再分给投资的人。如果收不到租，信托公司可能就还不上钱，导致违约。现在很多信托公司都改做AMC（资产管理公司），专门收烂尾楼。比如前年AMC收尾楼金额超1万亿，比前年增长40%。所以现在信托公司更谨慎，只投有稳定租源的成熟项目，像商场、写字楼这些收租稳定的。