苏州这么破主要是地理限制和经济转型慢。老城区多古建筑，开发空间小，新城区又没形成足够吸引力。

因为苏州是典型的江南水乡，河道密布限制道路建设，比如古城内河道超过200条，道路只能绕行。经济上依赖传统制造业，大前年制造业占GDP比重38%，但新兴产业如人工智能、生物医药占比仅12%，低于上海（25%）和杭州（18%）。交通方面，苏州站、北站等5个高铁枢纽不如南京（9个）、上海（20个）密集，前年铁路货运量仅占长三角总量的8%，导致物流成本高。加上古城保护政策严格，2020年古城核心区商业用地仅占15%，新城区商业体空置率却达22%，形成新旧城区发展不均衡。数据来源：苏州统计局前年公报、长三角交通发展报告。