苏园别墅位置偏僻配套不足价格高，所以没人住。苏园在连云港西郊，离市区有半小时车程，周边没有商场医院学校，买菜得开车去市区。别墅均价每平六万，比市区二手房贵两倍，普通家庭买不起。

因为苏园是2010年左右开发的，当时规划说未来会有地铁和商业区，结果十年过去地铁没通，商业配套也没落地。现在连云港主城区房价涨到每平一万二，苏园别墅价格没涨反而跌了15%，二手房源挂了三年都没成交。交通方面，苏园到港口有20公里，开车去新浦要绕高速，通勤时间比市区长40分钟。周边只有两个小超市，医院得去十公里外的连云区。数据显示苏园入住率长期低于30%，比连云港平均低10个百分点。别墅业主多为投资客，2018年买进的有60%亏损，现在想转手得降价20%才能找到买家。比如有套200平的别墅，挂牌价从120万降到96万，半年都没人问津。