开发房地产就是先拿地、再规划、接着盖楼、卖掉。拿地要符合政策，比如土地性质不能随便改；规划得让房子能卖出去，比如户型和位置要合适；盖楼要找靠谱的施工队，不能出质量问题；卖完钱才能循环起来，比如卖完才能拿预售证继续开发下一个项目。

拿地要考虑政策，现在土地成交价涨了30%，拿地成本占房价40%以上，所以拿地前得算清楚资金够不够。规划要符合市场需求，前年数据显示，90%的房企因为户型设计不合理导致去化慢，平均资金回笼周期得8-12个月。比如拿地后先规划，规划得符合政策，否则拿不到预售证；再找施工队盖楼，盖完得通过验收，才能开始卖。卖房子要快速回笼资金，现在平均回笼周期8个月，回得越快利润越高，但得降价促销，降价10%就能多卖5%，这样总利润不变反而风险小。所以开发流程得紧凑，拿地、规划、盖楼、卖房这四个环节得环环相扣，中间任何一个环节慢了，整个项目就亏钱。