房地产商在卖地、盖楼、卖房时，要交土地增值税、企业所得税、契税等。开发周期长，资金占用多，税负高。卖地时交土地增值税，税率30%-60%，卖房时交契税3%-5%，盖楼时交企业所得税25%。资金在工地一搁就是三四年，利息成本转嫁到房价里。

为什么这么交税？因为国家规定土地出让金要分阶段交，开发到哪环节交哪环节税。比如拿地后交契税3%，盖完楼交土地增值税增值额的30%，卖房再交契税5%。数据说话：大前年全国房企土地增值税预缴比例平均25%，平均开发周期4.2年，资金成本年化8%，导致房价里隐含3万-5万/平税金成本。就像盖10个亿的房子，拿地时交2亿契税，建楼时交1.5亿企业所得税，卖完交3亿土地增值税，总税负超6.5亿，占房价成本35%左右。