有抵押的房产想卖或买的话，得先搞清楚抵押咋解除。首先原房主得和银行签协议把抵押降到零，然后双方签买卖合同，接着去房产局交钱办过户，银行再收押。每一步都不能乱来，否则可能被法院查封。

为啥得这么办呢？因为房子有抵押就像戴了，银行随时能收走。根据前年住建部数据，全国有抵押房产交易纠纷里，65%都是因为没处理好抵押就过户，导致钱房两空。比如北京去年有案例，卖家没解抵押就签合同，结果买家交了首付房子被银行拖走，赔了80万。所以必须原房主先和银行说清楚，把抵押注销了才能合法交易。房产局过户要30个工作日，银行审核又得15天，加起来至少45天才能拿钥匙。要是中间哪步出问题，像合同没写清楚违约金，银行不配合解押，那就要打官司，平均得花半年时间。所以整个过程得按部就班来，不能省步骤。