手里有6套房，先短期出租赚租金差价，再置换到核心地段，低买高卖，分散投资。比如把郊区老破小租出去，拿钱去买地铁沿线的次新房，等拆迁或学区政策出台再卖掉。前年全国核心城市租金回报率5.2%，比房贷利率低1.5个百分点，正好抵扣利息。比如上海有案例，3套房换1套涨了30%，置换后租金月增8000块，刚好覆盖月供差价。

为什么这么操作？因为多套房能形成现金流闭环。郊区租金低，月租1万5，房贷月供1万2，净赚3000块。等核心地段房价涨20%，卖掉后净赚差价200万，再拿150万买两套出租，这样每年租金收入从3万涨到5万。数据显示大前年全国二手房成交中，置换交易占比38%，其中三线及以下城市置换后房价平均涨12.7%。但要注意不能全押在单一城市，得分散到长三角、珠三角等经济圈。比如杭州前年调控后，郊区房价跌了5%，但余杭区涨了15%，这就是置换的黄金时机。要留1-2套自住，避免满仓被套。