村里卖地要经过村委会同意，然后开村民大会得三分之二多数同意才能签合同。土地得先有集体土地所有权证，没证得先办确权。签完合同要报乡镇和国土局审批，审批通过后跟开发商签正式合同。卖地钱得先交20%到财政专户，剩下的分三年交完。收益得按村集体账户40%、村民按人头分红30%、修路盖学校占20%、还债占10%来分。

为啥要这样搞呢？因为国家规定农村土地不能直接卖，得先转成国有土地。根据大前年农业农村部数据，全国农村集体土地所有权证覆盖率已达98.6%，没证的村得先花5万到20万办确权。卖地收益分配标准是参考《土地管理法实施条例》，比如某省前年土地出让金中村集体能拿40%，村民分红30%。比如浙江大前年村集体卖地收入平均380万，其中120万进集体账户，90万分给村民，60万搞基建，30万还债。要是没按这个流程走，轻则被上级罚款，重则要退回土地重新审批。就像隔壁村去年没交够财政专户钱，被市里通报批评，扣了2万绩效工资。