买房子先看房，实地考察小区环境、楼层采光和邻居情况。选好房就签合同，要找中介或律师审核条款，明确房价、付款方式、过户时间。签完合同要去不动产登记中心办理过户，交契税和增值税，契税1%，满两年免增值税。收房时要验房，检查水电、门窗等设施，确认没问题再签字。整个流程大概需要3个月到半年。

为什么这么操作呢？沈阳前年二手房成交周期平均3-6个月，超40%买家因合同陷阱被坑。契税按房价1%起征，满两年免增值税能省1.5万左右（以100万房源计算）。中介费2-3%由买卖双方各付一半，比如50万交易额要交2500-7500元。过户时资金需进监管账户，防止卖家卷款跑路，去年沈阳有17%交易因资金问题中止。验房环节很重要，大前年沈阳收房纠纷中63%是房屋质量问题导致的。