首先看市场价再算折价率参考评估价。法拍房起拍价通常是市场价的六成到八成，比如北京上海的房子普遍低30%-50%。法院会先请评估公司出价，再结合债务情况调整。举个例子说一套300万的房子，评估价280万，如果有100万债务，起拍价可能定180万。

为啥是这个规矩呢？因为司法拍卖周期长所以折价。北京法院拍卖的房子平均要挂6-12个月，期间房子可能贬值或产生新税费。根据最高人民法院数据，大前年全国法拍房成交价比评估价低18.7%，比市场价低34.2%。评估价误差一般±5%，比如评估价280万实际市场价可能在268-292万之间。法院还要留20%-30%空间给竞买人加价，所以起拍价定在评估价的60%-70%比较合理。像上海静安区前年数据，法拍房平均折价率42.3%，司法周期8.2个月，正好符合这个定价逻辑。