在上海买房得先搞清楚几个关键点。首先得确定想买新房还是二手房，新房要摇号排队，二手房可以直接谈价。然后要算清楚首付比例，现在首套大概要30%左右，二套得40%以上。接着得看目标区域，像浦东、徐汇这些地方单价高但配套好，崇明、青浦相对便宜但通勤麻烦。要盯紧政策变化，比如最近上海放宽了非户籍购房社保年限，有些区域限购也松了。

为什么得这么操作呢？首先新房摇号确实难，像前年上海新房平均中签率才8%左右，像前滩、临港这些热门板块甚至不到5%。二手房虽然能直接交易，但要注意房龄超过20年的老破小，现在单价普遍在6万到8万之间，比新房便宜但贷款年限受限。首付比例调整跟央行前年9月发布的房地产贷款集中度管理制度有关，二套房贷利率上浮10%以上。区域选择方面，根据链家前年数据，浦东新区二手房均价9.8万/平，崇明岛才4.2万/平，差了快两倍。政策松绑主要是为了去库存，前年上海二手房挂牌量突破15万套，比大前年多了2万套，通过放宽限购刺激成交。不过要注意的是，虽然非户籍购房社保年限从5年降到2年，但社保缴纳基数还是得达到全市平均的1.2倍以上。