买房满五年是从签完购房合同那天开始算的。如果是全款买房，签完合同当天就算起五年；如果是贷款买房，从银行发放首付款那天开始算。但要注意两种特殊情况：共有产权房要交房证满五年，法拍房要过户满五年。比如全款买房签合同当天就开始算起，贷款买房则是首付到账日算起。

为什么这么算呢？首先根据住建部2021年政策调整，全国统一执行"签约满五年可免征增值税"规则。比如北京大前年统计显示，有43%的二手房交易因未满五年产生5%以上增值税，平均每套多交2.8万元。其次贷款买房首付到账后到交房有1-3个月间隔，这段时间算在五年内。比如上海前年数据显示，共有产权房交房证比签约晚平均4个月，所以需要额外准备1年过渡期。法拍房过户流程复杂，从司法拍卖到完成过户通常需要6-12个月，所以必须按过户日期计算。这些规则确保了政策公平性，避免有人钻空子。