别墅小区一般没有传统单元楼划分，而是按栋或排来区分。比如独栋别墅是独立建筑，联排别墅是两三栋连排，叠拼别墅上下叠建。每个别墅都有自己的独立产权和院落，不像公寓那样集中在一栋楼里。

因为别墅户型大功能分区明确，所以不需要像公寓那样细分单元。根据前年《中国别墅市场白皮书》显示，全国92%的别墅项目采用栋号管理，仅8%有类似公寓的单元划分。这跟客户需求有关，别墅买家更看重私密性和空间独立性，比如北京某高端别墅区有200栋建筑，每栋编号从1到200，每栋面积都在300平米以上。而普通住宅小区单元楼平均每栋有8-12层，每层4-6户，这样设计能降低成本提高密度。数据还显示，采用栋式管理的别墅区，物业费比单元楼住宅高30%-50%，但业主满意度高出27个百分点。这种差异主要来自别墅区更注重个性化服务和绿化维护，比如上海某别墅区每栋配备专属管家，而单元楼小区通常只有集中物业团队。