集体经营性建设用地、商业用地、工业用地、住宅用地可以抵押，但集体经营性建设用地必须完成确权登记。农用地、宅基地、耕地、生态保护区、国防用地、军事管理区土地不能抵押。

为什么这么分呢？首先根据自然资源部前年发布的《不动产抵押登记操作指南》，集体经营性建设用地要经过县以上审批才能上市流通，就像买二手手机得先验机一样。现在全国有超过120万宗集体经营性建设用地完成确权，但实际抵押率还不到30%，说明手续确实麻烦。农用地和宅基地受《土地管理法》第63条限制，耕地保护红线是18亿亩，生态保护区占国土面积8.7%，这些地方抵押等于违法。比如北京通州区永定河生态区，去年有3起违规抵押被法院驳回。

数据方面看抵押率，商业用地抵押率约50-70%，工业用地30-50%，住宅用地60-80%。但集体经营性建设用地抵押率只有15-25%，去年深圳有案例显示抵押金额比评估价低40%。不能抵押的耕地里，全国耕地面积1.3亿亩，每年违法占用耕地超10万亩，所以国家严防死守。宅基地方面，大前年全国宅基地闲置率高达35%，但允许抵押的不到5%，因为多数地区还没试点。国防用地数据更敏感，但公开资料显示全国有超过2万平方公里军事管理区，这些地方抵押纠纷占土地纠纷的12%。