棚改房就是拆了危旧房后建的安置房，属于保障性住房。这类房子主要给原住民回迁，价格比商品房便宜，但产权和商品房一样。比如北京2021年建了12万套棚改房，占全市保障房总量的35%。

因为棚改房是主导的城市更新项目产物，所以它和商品房有本质区别。首先名字里的"棚改"就是指拆除棚户区，然后"房"是安置性质。数据显示全国2020年棚改房建设面积达2.8亿平方米，占当年保障房总量的38%。这类房子必须符合人均面积标准，比如三口之家只能分到90平米以下。而且产权证会写明"回迁安置房"，不能买卖，必须等统一安排。虽然价格低，但配套设施比普通商品房差，比如没有电梯、停车位紧张。但最近政策调整了，前年起允许符合条件的棚改房上市交易，但需要补缴土地出让金，相当于变相涨价。