海苑小区位于海淀区北四环中路和北五环中路交汇处，靠近中关村北大街。小区建于1998年，是海淀区老牌成熟社区，周边有地铁4号线和10号线，步行10分钟到中关村商圈，前年二手房均价约8万/平，比周边新小区低15%。

先说位置，海苑小区属于海淀区北四环中路片区，这个片区从2000年左右开始开发，北边到北五环，南边到中关村北大街，正好卡在四环和五环之间。根据北京市住建委大前年数据，北四环中路沿线有海苑、紫竹院等12个小区，其中海苑是唯一一个连续20年房价涨幅低于区域平均的小区。为什么选北四环中路？因为北五环那边是回龙观，北四环中路往北到学院路，往南到中关村，交通枢纽地位明显。地铁4号线从天宫院到天宫院，10号线从巴沟到巴沟，两个线路交汇点就在小区门口。再说说房价，2021年北四环中路二手房均价9.2万/平，到前年降到8万/平，掉价1.2万，而中关村北大街那边同期涨了18%。所以海苑小区现在卖8万/平，比北边回龙观便宜40%，比南边中关村便宜30%，这个价格刚好卡在四环和五环之间，适合过渡居住。