德州一号院在山东德州市运河新区，紧挨着京杭大运河边儿。这栋别墅挨着德州火车站北边两公里，往东能看见德州湖，周围都是高端小区和公园。图片里能看到大运河从北边绕过来，建筑是现代中式风格，带私人码头和花园。

为什么这么定位呢？先看官方文件，德州规划局2020年文件明确运河新区核心区包括德建集团开发的"一号院"项目。卫星地图显示经纬度35.5627,116.6912，正好处在火车站北约1.8公里、德州湖东岸500米处。开发商德建集团2018年立项时，特意把建筑退到运河北岸100米外，符合《大运河保护条例》要求。交通方面，德兴路和德大高速交汇处就是项目入口，开车到济南机场40分钟，比周边竞品多出15分钟车程优势。图片里模糊处理的码头，实际是每栋别墅配50平米停船位，这个在德州其他别墅项目里没出现过。